パーソナルジム開業に必要なものは「コンセプト」「資金」など9点ありますが、特に重視すべきは「マシン選び」。ただし、開業を成功させるうえでは「場所」も同じくらい大切なポイントです。近年は初期費用を抑えられることから、マンションの一室でパーソナルジムを開業するスタイルも増えています。
しかし、ターゲット層がいるエリアや事業利用が可能な物件を選ばないと、思うように集客できないおそれもあります。ここでは、パーソナルジムをマンションで開業する際の場所・立地の選び方や、物件選び・費用・注意点までを詳しく解説します。
ジムを都心で開業するか、地方で開業するか。エリア選びは、パーソナルジム開業後の集客に大きく関わってきます。ターゲットを絞ることでおのずと場所も決まっていきますが、場所選びは非常に重要なので、よく調査したうえで決めると良いでしょう。マンションでの開業を検討する場合でも、まずは「どのエリアに構えるか」という視点が出発点になります。
まず、設定したターゲットに合わせて立地を選ばないと、集客に繋がらないことが理由として挙げられます。ターゲットとしている客層が周りにいないと、せっかく開業したのに閑古鳥状態…という事態になってしまいます。集客に繋がらない→売上にならない→閉店という流れになってしまうかもしれません。たとえば、主婦層を集客したいのなら、ファミリー層が多いエリアが適しているといえるでしょう。ターゲットの出入りするエリアを見極めるために、エリア調査をしっかり行うことも大切です。
地方に開業する場合は、あまりにも田舎すぎる場所は避けた方が良いでしょう。なぜなら、やはり集客に繋がらないからです。しかし、地方は競合ジムが少ない市場であるため、開業未経験者にもおすすめできるエリアだといえます。「まずは地方でジムを開業し、実績やスキルを身に付けてから都心部に進出する」という長期的な計画を立てておくこともおすすめ。ただし、地方での開業エリアを選定する際には、フィットネス人口がどれくらいいるのか調査を行う必要があるので注意しましょう。
都心部でジムを開業する場合にも注意が必要です。「費用が高い」「競合が多いため差別化が難しい」といった2つの理由があるからです。都心部は土地代や家賃が高いという点に加え、さまざまなニーズに応えられるジムが多く、種類も多様化しています。そのため、都心でのジム経営は地方以上に他ジムとの差別化が必要になり、経営面のスキルが重要になります。都心で初期費用を抑えたい場合は、テナントよりもマンションの一室で開業するという選択肢も有効です。他の競合ジムとの差別化を図るためにも、開業する前に戦略策定・準備を徹底して行うと良いでしょう。
パーソナルジムを開業した後に集客を見込めるかを判断するため、あらかじめ商圏エリアの人口構成を確認した上で開業するエリアについて検討することが重要です。調査を行う場合には、市町村の人口データや人口動態統計を参考にします。そして、性別や年代別に分析を行うことによって、ターゲットとなる層が多く集まりそうなエリアかを把握することも重要といえます。また、エリアにある商業施設やジムなどについても確認を行います。
このような状況をもとに需要の予測や競合分析を行っていくことによって、パーソナルジムを開業した場合に集客が期待できるマンションやエリアを見つけることができます。
開業を検討しているエリア周辺にあるマンションの状況について調査することも必要となってきます。マンションの状況を知りたい場合には、不動産仲介業者や不動産ポータルサイトなどの情報を活用するなどの方法が考えられます。
周辺にあるマンションの入居率や退去率、家賃相場など、さまざまなデータを確認することによって、パーソナルジムの需要が高いと考えられるエリアなどを把握できるというメリットがあります。
パーソナルジムの開業に適した物件を見つけたい場合には、専門の不動産会社に相談してアドバイスをもらうのもひとつの手といえます。
不動産会社はさまざまな情報を持っていることから、「パーソナルジムを開業したい」というニーズに合った物件の提案を行ってくれると考えられます。不動産会社に相談を行う際には、物件に求める要件に加えて、予算もしっかりと伝えておくことがポイントです。特にパーソナルジムを開業するにあたっては、気になっているマンションがあってもジム利用が許可されておらず開業できないケースも考えられます。そのため、開業を考えていることを不動産会社に伝えておくことで、ジムとしての利用が許可されている物件を探してくれます。
さらに、物件の提案を行った後は現地の見学や契約に関する交渉などのサポートも行ってくれますので、理想の物件を見つけるためにも、不動産会社にアドバイスを求めるのもおすすめといえます。
地方であろうと都心であろうと、それぞれの地域なりの難しさや利点があります。ご自身がイメージする経営スタイルから逆算し、自分に合った場所での開業を目指しましょう。特に都心での開業を考えているのでしたら、一つの選択肢として、マンションの一室での開業にも目を向けてみてください。まずは、マンションで開業するメリットとデメリットの両面を確認しておきましょう。
メリット
デメリット
コストを重視するならマンション開業が有利です。一方で、ブランド力や広い空間による集客力を優先する場合はテナントのほうが向いています。看板が出しにくく認知を得にくいというマンション開業の弱点は、ホームページやSNS、MEO（マップ検索）対策など、オンラインでの集客に力を入れることでカバーできます。開業後の経営プランをもとに、どちらが自分に合っているかを見極めましょう。
マンションでパーソナルジムを開業する場合、テナントと比較して物件取得費や家賃を大幅に抑えられる点が大きなメリットです。テナントでは物件取得費が150万円前後かかるケースもありますが、マンションなら50〜60万円程度で済む場合もあります。
家賃の目安は月額10万円以内を目標に設定し、高くても15万円以内のエリアで検討するのが望ましいでしょう。初期費用を抑えた分を開業後の運転資金に回せるため、経営を軌道に乗せやすくなります。浮いた資金は集客のための広告費やトレーニング機器の充実に充てることも可能です。開業直後は集客が安定しない時期も想定されるため、家賃負担を軽減しておけば売上が伸びるまでの期間を乗り越えやすくなります。ここからは、マンション物件を選ぶ際に確認したい4つのポイントを解説します。
事前に不動産会社やマンションオーナーに相談し、ジムとしての事業利用が可能かどうかを必ず確認しましょう。一般的に、マンションは人が穏やかに生活するための場所であり、入居者は静かに暮らせることを期待して入居契約を結んでいます。その同じ建物内の一室にお客さんが出入りし、日々トレーニング機器の音や振動、BGMなどが漏れ出てくれば、何らかのトラブルに発展しかねません。
住居専用として貸し出されている物件では、賃貸借契約や管理規約で事業利用そのものが禁止されているケースが少なくありません。商用利用が可能なSOHOタイプのマンションを選ぶのが無難ですが、SOHOタイプでもジムの運営は不可とする物件もあります。契約書や重要事項説明書で「事業利用の可否」「営業時間の制限」「不特定多数の来客への対応」といった条件を書面で確認し、後々のトラブルを防ぎましょう。
ある程度の音や振動、会話などを前提とするジムだからこそ、マンションの防音性能にも注意しなければなりません。仮にジムとしての利用が可能な物件だったとしても、音や振動の伝わりやすい木造アパート等の物件は避けるべきでしょう。
建物の構造によって防音性には差があり、一般に「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）＞鉄筋コンクリート造（RC造）＞鉄骨造（S造）＞木造」の順で防音性が高いとされています。マンションでジムを開業するなら、基本的にはSRC造やRC造の物件を選ぶと安心です。なお、床の防音性を判断する際には、L値（遮音等級）が参考になります。これは数値が低いほど防音性が高いとされる建築学上の指標です。
トレーニング器具やトレーナー、お客さんなどのまとまった重量に床が耐えられるかどうか、という点も考慮してマンションを選びます。一般的なマンションの場合、床の積載荷重は1㎡あたり約180kgが目安です。
参考までに、一般的なグランドピアノは重量330kgほど。1㎡あたり約110kgの重量が3脚に分かれて立っている格好ですが、たとえ1㎡180kgの積載荷重がある床でも、局所的にピアノ1脚分の重量がかかり続けると床が変形するといわれています。
マンションでジムを開業する際は、床の積載荷重が高い物件を選ぶことに加えて、器具の下に補強用の板を敷いて荷重を分散させる、設置スペースに合ったマシンを導入するなどの工夫で対応できます。特に、1台で複数の種目に対応できる複合型マシンを選べば、機器の台数を抑えながら限られたスペースを有効に活用でき、荷重の集中も管理しやすくなります。
ジムであれ何であれ、商売をする以上はアクセスを重視することが大切です。特に都心部ではマイカーでの移動が一般的ではなく、ほとんどの人は公共交通機関で移動しているため、駅やバス停からのアクセスを慎重に考慮したマンションで開業しましょう。
ただし、駅やバス停からアクセスの良いマンションは、往々にして家賃が高めです。往来する人の数や年齢層などを考慮し、その家賃でも十分に経営が成り立つかどうかを、事前にしっかりシミュレーションしてください。
マンションでジムを開業する際には、物件選びのポイントとあわせて、以下の注意点も踏まえておきましょう。
ジム開業が可能なマンションであっても、大掛かりな内装工事ができない物件もあります。もし自分の色を出した斬新な内装を前提としているのでしたら、事前に物件の規約へよく目を通し、イメージする内装工事が可能かどうかを確認しておきましょう。コンクリート壁への穴あけができない場合は、壁に立てかけるパネルミラーや貼って剥がせるフィルムミラーを活用するといった代替案もあります。
また、退去時の原状回復費用が想定以上に高額になるケースもあるため、契約時に負担範囲を確認しておくと安心です。なお、一般にパーソナルジムのお客さんは、内装の良し悪しよりもトレーナーの実力を基準にジムを選びます。華やかな内装にこだわり過ぎて初期投資を膨らませてしまうことは、経営的な視点から見れば、やや疑問といえるでしょう。
マンションの一室では、同時に複数のお客さんへ対応することが難しくなるため、必然的に1日の利用客数に限界が生じます。一つの目安として、1日に対応できるお客さんは最大5名程度までと考えておいたほうが良いでしょう。
「いくらのマンションを借りるか」「お客さんの利用料金をいくらにするか」を検討する際には、漠然とした収益イメージではなく、1日最大5名という現実的な稼働を基準に考えます。たとえば「セッション単価×1日の枠数×稼働率×月の営業日数」で月商を試算すると、無理のない料金設定や家賃の上限が見えてきます。
大型のトレーニング機器を搬入する際、エレベーターの寸法や階段の幅、玄関ドアのサイズ（一般的な開口部は横幅70〜80cm程度）が制約になる場合があります。分解が難しい機器は、搬入経路の確保が特に重要です。
搬入経路の幅が足りない場合は、機器のサイズを変更するか、別の搬入方法を検討する必要が出てきます。契約前に搬入経路を実測し、搬入・組立サービスに対応しているメーカーや販売会社に相談しながら、具体的な計画を立てておきましょう。共用部分を通過する場合は、管理組合への事前連絡も欠かせません。搬入日の時間帯や養生の方法についても確認しておくと、スムーズに作業を進められます。
防音性の高い物件を選ぶことに加え、入居後にできる追加の対策も重要です。防音マットの上にコルクマットを重ね、さらに鉛マットを挟む方法は、振動と音の両方を軽減できる実践的な手段です。
トレーニング機器の下には厚手のゴムマットを追加で設置し、衝撃音の伝達を防ぎましょう。壁面への遮音シート貼付も、会話やBGMの漏れを抑える効果があります。あわせて、管理会社に対して実施中の防音施策を事前に共有しておくことも大切です。対策を講じている姿勢を示すことで、万一クレームが発生した際にもトラブルの拡大を防ぎやすくなります。
マンションの一室で開業する場合、初期費用はおおよそ110万〜290万円程度が一つの目安です。テナント型と比べて物件取得費や内装費を抑えやすい一方、床補強や防音対策など、マンションならではの費用も見込んでおく必要があります。主な内訳は以下のとおりです。
加えて、会員が集まるまでの期間をカバーするために、家賃・広告費・生活費の3〜6か月分の運転資金を用意しておくと安心です。自己資金だけでまかなえない場合は、日本政策金融公庫などの創業融資も選択肢になります。融資を受ける際は、設備資金を見積書で裏づけ、トレーナーとしての勤務年数や資格、担当してきた会員数などで事業の遂行能力を示すと、審査での説明がしやすくなります。
マンション開業では、限られたスペースをいかに有効活用するかが経営を左右します。省スペースで多彩なトレーニングに対応できるマシンを選べば、狭い一室でも幅広いメニューを提供でき、少人数でも満足度の高いサービスにつなげられます。
なかでも、バーがラックに固定され安全にフリーウェイト系の種目を行えるスミスマシンや、1台でハーフラック・ケーブル・ラットプルダウンなどをこなせる複合型スミスマシンは、マシンの台数を抑えつつトレーニングの幅を確保できるため、マンションでのパーソナルジム開業と相性が良い選択肢です。荷重の集中や搬入経路も含めて、設置スペースに合った1台を選びましょう。
開業できます。実際に、初期費用を抑える目的でマンションの一室を活用するパーソナルジムは増えています。ただし、すべての物件で開業できるわけではなく、ジムとしての事業利用が認められた物件を選ぶことが前提となります。
住居専用として貸し出されている物件は、賃貸借契約や管理規約で事業利用が禁止されていることが多く、そのままでは開業できないケースが一般的です。商用利用が可能なSOHOタイプなど、事業利用が認められた物件を選ぶか、オーナー・管理会社に事前確認を行いましょう。
初期費用や家賃を抑えたい場合はマンション開業、ブランド力や広い空間による集客力を重視する場合はテナント開業が向いています。ご自身の資金力と経営方針に照らし合わせて選ぶことが大切です。
SRC造・RC造など防音性の高い構造の物件を選んだうえで、防音マットやゴムマット、遮音シートなどの追加対策を行いましょう。実施中の防音施策を管理会社へ共有しておくと、トラブルの拡大を防ぎやすくなります。
パーソナルジムをマンションで開業する際は、開業する場所・立地選びが成否を大きく左右します。ターゲットを設定して客層に合ったエリアを選び、事業利用が可能で防音性・床荷重に対応した物件を見極めることで、初期費用を抑えながら集客に繋げられます。このサイトでは、マンション開業とも相性の良いおすすめの複合型スミスマシンや、おすすめの日本メーカー・販売会社について詳しく紹介しています。ぜひチェックして、集客力の高いジムをつくりましょう。
パーソナルジム開業で
重要視するポイント別
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また、国内のスミスマシンのメーカー・販売会社について、おすすめの会社を一覧にまとめました。ぜひこちらも確認ください。
パーソナルジムの開業にあたり、機能や予算、アフターサポートなど、導入するマシンに求めたい要素はたくさんあるでしょう。
ここでは、パーソナルジム開業をする経営者のニーズに応えるおすすめの複合型マシン、特にスミスマシンのメーカーを3社取り上げています。
それぞれの特徴を紹介し、理想のジムの開業を応援します！
